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http://tw.myblog.yahoo.com/yai4567/article?mid=1067&prev=1076&next=1066&l=f&fid=47
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信義計劃區松勇路 新豪宅 每坪料衝300萬
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實力堅強
【連 珠君╱台北報導】實價登錄揭開房價的神秘面紗,第1批揭露的房價中,價格最貴的為台北市信義計劃區松勇路豪宅社區「冠德領袖」,總成交價格為2.38億 元,換算不含車位價格後約每坪167萬元。雖然引發開價與成交價價差高達3成的疑慮,但松勇路未來有亞太會館改建案、大陸工程與厚生集團B7案,業者認 為,未來新案推案價格有機會突破每坪300萬元大關。
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近 期風頭最健的「冠德領袖」,為冠德建設於2004年推出,位於松勇路支線53巷內,規劃1棟雙併大樓及10戶別墅,以68坪產品為主,在當地算是較小坪數 的產品。信義房屋信義101店專案經理朱新民表示,每坪167萬元已比之前的房價高,周邊同質性社區如「冠德遠見」,未來可能以該價位為「低標」出售。
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綠覆率高 擁明星學校
松勇路西側多半為辦公大樓,有國泰人壽、群益證券等,華南銀行總部也在興建當中,住家多集中在東側。中信房屋捷運市府加盟店經理黃炳樺表示,松勇路並不長,但綠覆率相當高,道路兩旁樹木成蔭,擁有兩座公園,經常可見民眾運動、遛狗,博愛國小、興雅國中也是當地明星學校。
事 實上,松勇路僅有短短約700公尺,卻是政商名流群聚的豪宅街,包括鴻海董事長郭台銘家族持有5戶的「信義富邦」國際館、「台北花園」、「慕夏四季」、 「台北信義」等,目前以「信義富邦」國際館的行情最高,頂樓有500坪會館及空中花園,房仲推估有每坪約250萬元的實力。
次高的社區為太子建 設 興建的「台北信義」,去年才成屋,規劃120~255坪產品,房仲認為,面南戶別也有每坪200萬元以上的水準。比較特別的是緊鄰「信義富邦」國際館的 「台北花園」,雖然是地上權產品,近3年仍有47.05%的漲幅,甚至高於周邊住宅漲幅,為地上權產品中表現最佳的。
今年7月,大陸工程與厚生集 團合作,砸下87.13億元向桓邦、桓鉅建設買進信義計劃區位於信義路五段、松仁路、松勇路口的素地B7,換算每坪823萬元,超越2008年遠雄人壽以 每坪698萬元拿下A1的紀錄,成為信義計劃區的新地王,甚至每坪差2萬元餘元就改寫台灣住宅區土地新天價。
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亞太會館改建 拉人氣
業 者指出,該容積單價高達每坪281萬元,推測未來推案價格上看每坪300萬元,目前台北市喊出每坪300萬元以上的豪宅建案包括「皇翔御琚」、亞太會館改 建案及B7案,皆圍繞在松勇路周邊,文心及冠德建設在該區也還有土地尚未推出,未來松勇路不僅是燙金,更可說是含金量最高的地段。
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【信義富邦國際館】
位置:松勇路
行情:每坪約250萬元
坪數:133~156坪
樓層:地上11樓、地下2樓
類型:大樓
屋齡:11年
建設公司:富邦建設
資料來源:中信房屋捷運市府加盟店
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【台北花園】
位置:松勇路
行情:每坪100~130萬元
坪數:105、125、162坪
樓層:地上13樓、地下2樓
類型:大樓
屋齡:9年
建設公司:恒昌開發
資料來源:中信房屋捷運市府加盟店
![](http://twimg.edgesuite.net/images/thumbnail/20121026/34598287_6dddd5aa30de3603561f95f430e4cf4e_160x160.jpg)
【環泥國際名邸】
位置:松勇路53巷
行情:每坪150萬元
坪數:80~104坪
樓層:地上8樓、地下2樓
類型:大樓
屋齡:6年
建設公司:環泥建設
資料來源:中信房屋捷運市府加盟店
![](http://twimg.edgesuite.net/images/thumbnail/20121026/34598287_35a6467dfd7fe33d69357cb6d66c4bcf_160x160.jpg)
【慕夏四季】
位置:松仁路
行情:每坪200萬元起
坪數:130、150坪
樓層:地上14樓、地下3樓
類型:大樓
屋齡:5年
建設公司:桓邦建設
資料來源:信義房屋信義101店
![](http://twimg.edgesuite.net/images/thumbnail/20121026/34598287_b334a8176ff31184d8e32b359795897f_160x160.jpg)
【台北信義】
位置:松勇路69巷
行情:每坪約200萬元
坪數:120~255坪
樓層:地上22樓、地下3樓
類型:大樓
屋齡:1年
建設公司:太子建設
![](http://twimg.edgesuite.net/images/thumbnail/20121026/34598287_4fa99c9c2c980683e8f4ec6445d49fbb_160x160.jpg)
【信義亞緻】
位置:信義路五段91巷
行情:每坪170~180萬元
坪數:75、85坪
樓層:地上12樓、地下2樓
類型:大樓
屋齡:3年
建設公司:國泰建設
資料來源:信義房屋信義101店
![](http://twimg.edgesuite.net/images/thumbnail/20121026/34598287_dc8d3bb1d73611716699439fa0e28f98_160x160.jpg)
【冠德領袖】
位置:松勇路53巷
行情:今年7月成交每坪167萬元
坪數:68~136坪
樓層:地上18樓、地下3樓
類型:大樓
屋齡:6年
建設公司:冠德建設
資料來源:中信房屋捷運市府加盟店
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121026/34598287/
台北花園
博愛國小、興雅國中附近公園綠地多,豪宅也都圍繞周邊興建,一旁的松勇路上豪宅林立,
已成新一代的豪宅大道從亞太會館由松勇路往南,沿路經過「信義富邦」、「台北花園」、
興建中的皇翔「F4」等可說是信義計畫區中的頂級豪宅社區
新豪宅大道北臨忠孝東路市府商圈,西側為台北市A級辦公大樓
(中油大樓、國泰金控、群益、宏泰等)與百貨商圈(新光三越A4、A8、A9、A11)
- 地址:松勇路31、33、37、35、39號
- 建物類別:大樓
- 主要規劃坪數:約105~162坪
- 總樓層:13樓
- 總戶數:63戶
- 完工時間:92/10/03
- 公設比:約28~30%
- 主要結構:鋼筋混凝土
- 車位:坡道平面
- 外觀建材:花崗岩
- 管理費:建物200元/坪
http://cwtfbe.pixnet.net/blog/post/8083829-%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E5%8D%80-%E5%8F%B0%E5%8C%97%E8%8A%B1%E5%9C%92-%E6%AD%A1%E8%BF%8E%E6%8C%87%E5%90%8D%E5%BC%B5%E5%82%B3%E7%9B%9B
完工日期: | 2003/10~2003/10 |
建物地址: |
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建物樓層: | 地上 11~13 層 / 地下 2~2 層 |
總戶數: | 65戶 |
同層戶數: | 1~2戶 |
坪數規劃: | 105~160坪 |
管理方式: | 保全系統 |
建物型態: | 大樓 |
主 結 構 : | 鋼筋混凝土(RC) |
- 外觀建材:花崗岩
- 建設公司:恆昌開發
http://buy.housefun.com.tw/Buy/Building/9337/
- 完工日期:2003/10
- 建物地址:台北市文山區萬芳路50號地圖
- 建物樓層:地上 3 層 / 地下 1 層
- 總 戶 數:34 戶
- 坪數規劃:79.00~115.00 坪
- 主 結 構:鋼筋混凝土(RC)
- 管理方式:保全系統
http://www.yungching.com.tw/Community/Building/7431/?WT.mc_id=goycco3954&WT.srch=1
第二名為北投區,最貴路段為天母西路,每坪成交行情50萬~70萬,代表建案為「天墅」,成交單價約90萬~110萬;最便宜路段為泉源路的舊公寓,行情約14萬~16萬,房價高低差4倍。(推薦連結: 台北房屋、北縣房屋)
第三名為板橋市,最貴路段為新板特區內的新府路,每坪成交行情35萬~45萬,代表建案為「史丹佛」,行情約53萬~55萬;最便宜路段為篤行路11萬~12萬,房價高低差為3.48倍。(推薦連結: 台北房屋、北縣房屋)
台 中市房價高低差最大前三名行政區,依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政 區,七期內的市政北五路為最貴路段,每坪成交均價34萬~50萬,代表建案為「聯聚信義」,成交單價50萬~60萬;最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞 街,成交行情6萬~7萬,房價高低差6.46倍。
http://home711.pixnet.net/blog/post/1062097-%E5%85%A8%E5%8F%B0%E6%9C%80%E8%B2%B4%E4%B8%80%E6%A2%9D%E8%B7%AF%E3%80%80%E5%8C%97%E5%B8%82%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E5%8D%80%E6%9D%BE%E5%8B%87%E8%B7%AF
新一波地上權土地標售潮蓄勢待發,現有地上權住宅也受關注。房仲業表示,儘管地上權住宅非永久持有、有使用年限,且貸款成數偏低,但還是會增值,以奢侈稅上路這兩年來說,房價漲幅約4~15%,也算不錯表現。
地上權住宅 逐步升溫
住商不動產企研室統計台北車站「京站」、西門町「東京凱悅」、信義計劃區「台北花園」、南京東路5段的「南京333」、中山區「南京東錄」、「京華DC」及塔悠路「寶成河畔皇家」等北市知名地上權產品,發現這兩年房價都上漲。
其中以信義計劃區松勇路上的「台北花園」房價最高,兩年前該棟大樓住宅行情每坪約130~150萬元,現在達140~180萬元,兩年漲幅多達14%,只比同區其他豪宅稍低一些。
另外位於龍江路上的「京華DC」,過去兩年,一坪漲6~10萬元,從一坪43~45萬元,漲至每坪48~53萬元,上漲近15%,漲幅也很可觀。
住商不動產企研室徐佳馨提醒,目前市場所謂地上權住宅,其實分兩種,一種是有建物所有權狀,另一種則只有一紙使用權証明,如「京站」即屬後者,另外最近一兩年國產署標售的地上權,因規定不能分割,未來如推出住宅,也都屬使用權住宅。
這兩種地上權,有建物所有權狀會比較好貸款,單純使用權貸款成數很低,甚至貸不到,不過房價倒不一定會低,仍得視地段、區域環境而定。【聯合晚報/記者游智文/台北報導】http://money.udn.com
留意地上權住宅的風險
財政部國有財產署於四月底推出,今年首批設定地上權標案,包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地,預期可望開啟新一波搶標熱潮,隨著地上權住宅愈來愈多,相關問題也漸漸浮上檯面。
近來地上權不動產愈來愈熱門,政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案,規模至少百億元以上,但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。
地上權住宅,顧名思義,住戶只有房屋使用權,卻沒有土地所有權,住戶須繳納權利金、地租、房屋稅,但不必繳地價稅。
地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年);一旦屆滿,土地所有權人(通常是政府或國營事業)便依合約取回土地並擁有房屋,或雙方續約繼續使用。
地上權住宅蔚為風潮
地 上權住宅其實和長期租賃的概念相近,租房子需要付房租,地上權住宅則需繳納房屋稅和地租,地上權住宅約為市價的六、七折,與同區段內其他建商推出的個案相 比,仍然擁有較便宜的優勢,且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點,因此近幾年開始蔚為風潮,對一些自備款不多,卻想居住在市區的都會 族來說,已成為購屋的新選擇。
民眾付出權利金買下地上權住宅後,房子價值會隨著時間遞減,但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴,已付出高額權利金的地上權住戶,陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境,住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降,但因雙方「遊戲規則已定」,過去簽訂的合約無法更改。
舉例來說,台北市松勇路的一件百坪地上權住宅,民國八十八年時每月地租約四萬元,但十五年過後,地租已經漲到近七萬元。
比住五星級飯店還貴
而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價,更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計,十年後,每月恐怕要繳數十萬的地租,比住五星級飯店還貴。
的確,地上權住宅地租依公告地價百分之五收取,有偏高之嫌,每三年公告地價調幅也不低,經年累月下來,將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔,非常不合理。
比較合理的標準,應依行政院主計處的GDP成長率加權指數,逐年調整地上權地租,或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五,否則,地上權地租的隱藏性成本,五十年將會是可怕數字。
銀行的融資易有困難
地上權住宅的另一風險是銀行融資困難,承購者只拿到一張住宅使用的憑證,在沒有私人產權的基礎上,銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款,都保守看待,根據財政部九十三年的一項解釋令,地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品,因此普遍謹慎放款。
地上權住宅的租期通常為五十年,若使用超過二十年還要轉手,貸款成數將會更少,可以買的人少,房子就不容易脫手了,使用權的價值將會逐年折舊,所以買這類的住宅要特別小心,尤其是使用年限愈接近到期日,價格往下掉的速度更快。
但話說回來,雖然地上權住宅只有五十年的使用年限,不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅,住滿五十年時,你已八十五歲了,而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。
消費者在購買地上權住宅此類產品時,應認清自己買到的到底是什麼權利?買地上權住宅是否划算,要多撥算盤,一般消費者對地上權住宅的認知很空洞,若不留意風險,將會把爛攤子留給下一代。
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期房市話題,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
http://ea00336.pixnet.net/blog/post/49529518-%E8%B2%B7%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%95%99%E6%84%8F%E9%A2%A8%E9%9A%AA
千 萬別以為在同一地區,房價應該都差不多,根據房仲業者統計,台北市信義區松勇路,是全台最貴的一個路段,每坪成交行情120萬元起跳,同樣位於信 義區的吳興街600巷,每坪房價卻不到30萬元,價差高達4.48倍。不過全台房價價差最大的地區,位於台中市西屯區,最高與最低房價差距,可達6.46 倍。
■ 台中西屯價差最大 新竹縣市價差最小
台中市房價高低差最 大前三名行政區,依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政區,七 期內的市政北五路為最貴路段,每坪成交均價34萬~50萬,代表建案為「聯聚信義」,成交單價50萬~60萬;最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞街,成 交行情6萬~7萬,房價高低差6.46倍。
相對來說,全台以新竹縣市的房價差最小,新竹市東區的房價差為2.60倍、新竹縣竹北市 2.33倍、新竹市北區2.13倍。新竹縣市最貴路段座落於 新興區域、水岸景觀、商圈成熟發展區域。以新竹市東區為例,最貴路段是大學路,正對交通大學,平均單價在19萬~20萬;最便宜路段在明湖路底的大樓華 廈,平均價位7萬~8萬,同樣在新竹東區,價差2.6倍。
■ 松勇路120萬起/坪 全台最貴路段
至於台北市房價高低差最大 的行政區出現在信義區,最貴路段為豪宅林立的松勇路,每坪成交行情120萬~140萬,代表建案有信義富邦、台北花園(地 上權)、冠德領袖;最便宜的路段為吳興街600巷,由於距離信義計畫區稍遠、巷弄深、住宅老舊,每坪成交行情28萬~30萬,房價高低差4.48倍,居台 北12個行政區之冠。台灣房屋首席總經理彭培業表示,口袋夠深的投資客可買在松勇路,因為超級豪宅每坪喊價已到300萬元,松勇路的房產未來仍有相當大的 增值潛力,若是買在吳興街600巷,儘管沒利多的想像空間,至少保值抗跌,也是自住型購屋族不錯的選擇。
彭培業表示,台北市各行政區最貴 的路段都是知名路段,譬如中山區的水岸豪宅明水路(60-120萬)、大安區的仁愛路(90-120萬)、信義區的 松勇路(120-140萬);此外南港區的園區街(40-60萬)、大同區的民權西路(38-41萬)、內湖區的金湖路(50-70萬),皆因為捷運加 持,房價表現亮眼。
相反地,台北市最便宜的路段,譬如北投區泉源路(14-16萬)、中山區民族路(24-30萬)、信義區吳興街600巷 (28-30萬)、南港區研 究路三段(18-20萬),這些路段的共通點就是距離熱鬧商圈較遠;此外,士林區葫蘆街(18-19萬)過去是低漥淹水區,中正區的廈門街(25-30 萬)、萬華區的環河南路(18-20萬)都是舊五金家具集散地、老舊建物群聚,環境因素導致房價表現相對弱勢。
http://key88.net/article377.html
原文網址: 信義計劃區松勇路 新豪宅 每坪料衝300萬 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19014110952.html
原文網址: 信義計劃區松勇路 新豪宅 每坪料衝300萬 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19014110952.html
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