實力堅強
【連 珠君╱台北報導】實價登錄揭開房價的神秘面紗，第1批揭露的房價中，價格最貴的為台北市信義計劃區松勇路豪宅社區「冠德領袖」，總成交價格為2.38億 元，換算不含車位價格後約每坪167萬元。雖然引發開價與成交價價差高達3成的疑慮，但松勇路未來有亞太會館改建案、大陸工程與厚生集團B7案，業者認 為，未來新案推案價格有機會突破每坪300萬元大關。

近 期風頭最健的「冠德領袖」，為冠德建設於2004年推出，位於松勇路支線53巷內，規劃1棟雙併大樓及10戶別墅，以68坪產品為主，在當地算是較小坪數 的產品。信義房屋信義101店專案經理朱新民表示，每坪167萬元已比之前的房價高，周邊同質性社區如「冠德遠見」，未來可能以該價位為「低標」出售。

綠覆率高 擁明星學校

松勇路西側多半為辦公大樓，有國泰人壽、群益證券等，華南銀行總部也在興建當中，住家多集中在東側。中信房屋捷運市府加盟店經理黃炳樺表示，松勇路並不長，但綠覆率相當高，道路兩旁樹木成蔭，擁有兩座公園，經常可見民眾運動、遛狗，博愛國小、興雅國中也是當地明星學校。
事 實上，松勇路僅有短短約700公尺，卻是政商名流群聚的豪宅街，包括鴻海董事長郭台銘家族持有5戶的「信義富邦」國際館、「台北花園」、「慕夏四季」、 「台北信義」等，目前以「信義富邦」國際館的行情最高，頂樓有500坪會館及空中花園，房仲推估有每坪約250萬元的實力。
次高的社區為太子建 設 興建的「台北信義」，去年才成屋，規劃120~255坪產品，房仲認為，面南戶別也有每坪200萬元以上的水準。比較特別的是緊鄰「信義富邦」國際館的 「台北花園」，雖然是地上權產品，近3年仍有47.05%的漲幅，甚至高於周邊住宅漲幅，為地上權產品中表現最佳的。
今年7月，大陸工程與厚生集 團合作，砸下87.13億元向桓邦、桓鉅建設買進信義計劃區位於信義路五段、松仁路、松勇路口的素地B7，換算每坪823萬元，超越2008年遠雄人壽以 每坪698萬元拿下A1的紀錄，成為信義計劃區的新地王，甚至每坪差2萬元餘元就改寫台灣住宅區土地新天價。

亞太會館改建 拉人氣

業 者指出，該容積單價高達每坪281萬元，推測未來推案價格上看每坪300萬元，目前台北市喊出每坪300萬元以上的豪宅建案包括「皇翔御琚」、亞太會館改 建案及B7案，皆圍繞在松勇路周邊，文心及冠德建設在該區也還有土地尚未推出，未來松勇路不僅是燙金，更可說是含金量最高的地段。

【信義富邦國際館】

位置：松勇路
行情：每坪約250萬元
坪數：133~156坪
樓層：地上11樓、地下2樓
類型：大樓
屋齡：11年
建設公司：富邦建設
資料來源：中信房屋捷運市府加盟店

【台北花園】

位置：松勇路
行情：每坪100~130萬元
坪數：105、125、162坪
樓層：地上13樓、地下2樓
類型：大樓
屋齡：9年
建設公司：恒昌開發
資料來源：中信房屋捷運市府加盟店

【環泥國際名邸】

位置：松勇路53巷
行情：每坪150萬元
坪數：80~104坪
樓層：地上8樓、地下2樓
類型：大樓
屋齡：6年
建設公司：環泥建設
資料來源：中信房屋捷運市府加盟店

【慕夏四季】

位置：松仁路
行情：每坪200萬元起
坪數：130、150坪
樓層：地上14樓、地下3樓
類型：大樓
屋齡：5年
建設公司：桓邦建設
資料來源：信義房屋信義101店

【台北信義】

位置：松勇路69巷
行情：每坪約200萬元
坪數：120~255坪
樓層：地上22樓、地下3樓
類型：大樓
屋齡：1年
建設公司：太子建設

【信義亞緻】

位置：信義路五段91巷
行情：每坪170~180萬元
坪數：75、85坪
樓層：地上12樓、地下2樓
類型：大樓
屋齡：3年
建設公司：國泰建設
資料來源：信義房屋信義101店

【冠德領袖】

位置：松勇路53巷
行情：今年7月成交每坪167萬元
坪數：68~136坪
樓層：地上18樓、地下3樓
類型：大樓
屋齡：6年
建設公司：冠德建設
資料來源：中信房屋捷運市府加盟店

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121026/34598287/

台北花園

博愛國小、興雅國中附近公園綠地多，豪宅也都圍繞周邊興建，一旁的松勇路上豪宅林立，

已成新一代的豪宅大道從亞太會館由松勇路往南，沿路經過「信義富邦」、「台北花園」、

興建中的皇翔「F4」等可說是信義計畫區中的頂級豪宅社區
新豪宅大道北臨忠孝東路市府商圈，西側為台北市A級辦公大樓

(中油大樓、國泰金控、群益、宏泰等)與百貨商圈(新光三越A4、A8、A9、A11)　

• 地址：松勇路31、33、37、35、39號
• 建物類別：大樓
• 主要規劃坪數：約105~162坪
• 總樓層：13樓
• 總戶數：63戶
• 完工時間：92/10/03
• 公設比：約28~30％
• 主要結構：鋼筋混凝土
• 車位：坡道平面
• 外觀建材：花崗岩
• 管理費：建物200元／坪

http://cwtfbe.pixnet.net/blog/post/8083829-%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E5%8D%80-%E5%8F%B0%E5%8C%97%E8%8A%B1%E5%9C%92-%E6%AD%A1%E8%BF%8E%E6%8C%87%E5%90%8D%E5%BC%B5%E5%82%B3%E7%9B%9B

• 外觀建材：花崗岩
• 建設公司：恆昌開發

http://buy.housefun.com.tw/Buy/Building/9337/

• 完工日期：2003/10
• 建物地址：台北市文山區萬芳路50號地圖
• 建物樓層：地上 3 層 / 地下 1 層
• 總 戶 數：34 戶
• 坪數規劃：79.00~115.00 坪
• 主 結 構：鋼筋混凝土(RC)
• 管理方式：保全系統

http://www.yungching.com.tw/Community/Building/7431/?WT.mc_id=goycco3954&WT.srch=1

• 全台最貴一條路　北市信義區松勇路

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 第二名為北投區，最貴路段為天母西路，每坪成交行情50萬~70萬，代表建案為「天墅」，成交單價約90萬~110萬；最便宜路段為泉源路的舊公寓，行情約14萬~16萬，房價高低差4倍。(推薦連結: 台北房屋、北縣房屋)

 第三名為板橋市，最貴路段為新板特區內的新府路，每坪成交行情35萬~45萬，代表建案為「史丹佛」，行情約53萬~55萬；最便宜路段為篤行路11萬~12萬，房價高低差為3.48倍。(推薦連結: 台北房屋、北縣房屋)

台 中市房價高低差最大前三名行政區，依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政 區，七期內的市政北五路為最貴路段，每坪成交均價34萬~50萬，代表建案為「聯聚信義」，成交單價50萬~60萬；最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞 街，成交行情6萬~7萬，房價高低差6.46倍。

http://home711.pixnet.net/blog/post/1062097-%E5%85%A8%E5%8F%B0%E6%9C%80%E8%B2%B4%E4%B8%80%E6%A2%9D%E8%B7%AF%E3%80%80%E5%8C%97%E5%B8%82%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E5%8D%80%E6%9D%BE%E5%8B%87%E8%B7%AF

• 買地上權住宅留意風險

新一波地上權土地標售潮蓄勢待發，現有地上權住宅也受關注。房仲業表示，儘管地上權住宅非永久持有、有使用年限，且貸款成數偏低，但還是會增值，以奢侈稅上路這兩年來說，房價漲幅約4~15%，也算不錯表現。

地上權住宅 逐步升溫

住商不動產企研室統計台北車站「京站」、西門町「東京凱悅」、信義計劃區「台北花園」、南京東路5段的「南京333」、中山區「南京東錄」、「京華DC」及塔悠路「寶成河畔皇家」等北市知名地上權產品，發現這兩年房價都上漲。

其中以信義計劃區松勇路上的「台北花園」房價最高，兩年前該棟大樓住宅行情每坪約130~150萬元，現在達140~180萬元，兩年漲幅多達14%，只比同區其他豪宅稍低一些。

另外位於龍江路上的「京華DC」，過去兩年，一坪漲6~10萬元，從一坪43~45萬元，漲至每坪48~53萬元，上漲近15%，漲幅也很可觀。

住商不動產企研室徐佳馨提醒，目前市場所謂地上權住宅，其實分兩種，一種是有建物所有權狀，另一種則只有一紙使用權証明，如「京站」即屬後者，另外最近一兩年國產署標售的地上權，因規定不能分割，未來如推出住宅，也都屬使用權住宅。

這兩種地上權，有建物所有權狀會比較好貸款，單純使用權貸款成數很低，甚至貸不到，不過房價倒不一定會低，仍得視地段、區域環境而定。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】http://money.udn.com

留意地上權住宅的風險

財政部國有財產署於四月底推出，今年首批設定地上權標案，包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地，預期可望開啟新一波搶標熱潮，隨著地上權住宅愈來愈多，相關問題也漸漸浮上檯面。

近來地上權不動產愈來愈熱門，政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案，規模至少百億元以上，但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。

地上權住宅，顧名思義，住戶只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，住戶須繳納權利金、地租、房屋稅，但不必繳地價稅。

地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年)；一旦屆滿，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。

地上權住宅蔚為風潮

地 上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳納房屋稅和地租，地上權住宅約為市價的六、七折，與同區段內其他建商推出的個案相 比，仍然擁有較便宜的優勢，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮，對一些自備款不多，卻想居住在市區的都會 族來說，已成為購屋的新選擇。

民眾付出權利金買下地上權住宅後，房子價值會隨著時間遞減，但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴，已付出高額權利金的地上權住戶，陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境，住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降，但因雙方「遊戲規則已定」，過去簽訂的合約無法更改。

舉例來說，台北市松勇路的一件百坪地上權住宅，民國八十八年時每月地租約四萬元，但十五年過後，地租已經漲到近七萬元。

比住五星級飯店還貴

而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價，更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計，十年後，每月恐怕要繳數十萬的地租，比住五星級飯店還貴。

的確，地上權住宅地租依公告地價百分之五收取，有偏高之嫌，每三年公告地價調幅也不低，經年累月下來，將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔，非常不合理。

比較合理的標準，應依行政院主計處的GDP成長率加權指數，逐年調整地上權地租，或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五，否則，地上權地租的隱藏性成本，五十年將會是可怕數字。

銀行的融資易有困難

地上權住宅的另一風險是銀行融資困難，承購者只拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款，都保守看待，根據財政部九十三年的一項解釋令，地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品，因此普遍謹慎放款。

地上權住宅的租期通常為五十年，若使用超過二十年還要轉手，貸款成數將會更少，可以買的人少，房子就不容易脫手了，使用權的價值將會逐年折舊，所以買這類的住宅要特別小心，尤其是使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。

但話說回來，雖然地上權住宅只有五十年的使用年限，不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅，住滿五十年時，你已八十五歲了，而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。

消費者在購買地上權住宅此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？買地上權住宅是否划算，要多撥算盤，一般消費者對地上權住宅的認知很空洞，若不留意風險，將會把爛攤子留給下一代。

本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期房市話題，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

http://ea00336.pixnet.net/blog/post/49529518-%E8%B2%B7%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%95%99%E6%84%8F%E9%A2%A8%E9%9A%AA

千 萬別以為在同一地區，房價應該都差不多，根據房仲業者統計，台北市信義區松勇路，是全台最貴的一個路段，每坪成交行情120萬元起跳，同樣位於信 義區的吳興街600巷，每坪房價卻不到30萬元，價差高達4.48倍。不過全台房價價差最大的地區，位於台中市西屯區，最高與最低房價差距，可達6.46 倍。

■　台中西屯價差最大 新竹縣市價差最小

台中市房價高低差最 大前三名行政區，依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政區，七 期內的市政北五路為最貴路段，每坪成交均價34萬~50萬，代表建案為「聯聚信義」，成交單價50萬~60萬；最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞街，成 交行情6萬~7萬，房價高低差6.46倍。

相對來說，全台以新竹縣市的房價差最小，新竹市東區的房價差為2.60倍、新竹縣竹北市 2.33倍、新竹市北區2.13倍。新竹縣市最貴路段座落於 新興區域、水岸景觀、商圈成熟發展區域。以新竹市東區為例，最貴路段是大學路，正對交通大學，平均單價在19萬~20萬；最便宜路段在明湖路底的大樓華 廈，平均價位7萬~8萬，同樣在新竹東區，價差2.6倍。

■　松勇路120萬起/坪 全台最貴路段

至於台北市房價高低差最大 的行政區出現在信義區，最貴路段為豪宅林立的松勇路，每坪成交行情120萬~140萬，代表建案有信義富邦、台北花園(地 上權)、冠德領袖；最便宜的路段為吳興街600巷，由於距離信義計畫區稍遠、巷弄深、住宅老舊，每坪成交行情28萬~30萬，房價高低差4.48倍，居台 北12個行政區之冠。台灣房屋首席總經理彭培業表示，口袋夠深的投資客可買在松勇路，因為超級豪宅每坪喊價已到300萬元，松勇路的房產未來仍有相當大的 增值潛力，若是買在吳興街600巷，儘管沒利多的想像空間，至少保值抗跌，也是自住型購屋族不錯的選擇。

彭培業表示，台北市各行政區最貴 的路段都是知名路段，譬如中山區的水岸豪宅明水路(60-120萬)、大安區的仁愛路(90-120萬)、信義區的 松勇路(120-140萬)；此外南港區的園區街(40-60萬)、大同區的民權西路(38-41萬)、內湖區的金湖路(50-70萬)，皆因為捷運加 持，房價表現亮眼。

相反地，台北市最便宜的路段，譬如北投區泉源路(14-16萬)、中山區民族路(24-30萬)、信義區吳興街600巷 (28-30萬)、南港區研 究路三段(18-20萬)，這些路段的共通點就是距離熱鬧商圈較遠；此外，士林區葫蘆街(18-19萬)過去是低漥淹水區，中正區的廈門街(25-30 萬)、萬華區的環河南路(18-20萬)都是舊五金家具集散地、老舊建物群聚，環境因素導致房價表現相對弱勢。

http://key88.net/article377.html