天母紘琚

• 縣       市： 台北市
• 行  政  區： 士林區
• 建案地址 ： 中山北路七段81巷
• 建       商： 紘琚建設
• 規劃戶數 ：38戶
• 每戶總價 ：請來電洽詢
• 每坪單價 ：請來電洽詢
• 格       局： 3~6房
• 規劃坪數 ：150坪(雙併)、頂樓270坪
• 捷  運  站：N/A

http://www.park.com.tw/build.php?p=606

台 北市不動產交易實價查詢服務網站今天揭露天母豪宅「天母紘琚」兩筆成交價，其中一筆於今年2月成交，位於7樓、總價1.76億，若以平面車位300萬、機 械車位100萬加以分拆後，單價每坪約108.8萬；另一筆於今年6月成交，位於9樓、總價2億，分拆車位後，單價每坪約138.7萬，價位更進一步走 高。

永慶資產管理協理黃增福表示，「天母紘琚」位於中山北路七段81巷、天玉街口，基地面積1200坪，僅規劃獨棟雙拼，標準層單戶150坪，可合併至 300坪，附近豪宅林立，包含奧之細道、皇翔天母、富邦天母、國泰天母等，該區段因為離中山北路七段與天母東西路圓環不遠，兼具住宅寧靜又可享生活機能， 是天母知名的名宅街。而天玉街附近的坪數以60-80居多，該案產品從150坪起跳，的確能區隔市場需求，吸引高資產人士的目光。

黃增福指出，6月揭露的這筆天母紘琚換算每坪成交單價約138.7萬，符合該目前市場每坪130-140萬的行情，近期天母地區市場買氣不算差，購 買者大多以自住換屋族群為主，投資比重較低。黃增福表示，由於目前市中心房價高漲，動輒喊到200-300萬，天母算是相當實惠的區域。

黃增福指出，如今QE暫不退場，估計將可對高資產人士信心產生相當程度提振效果，豪宅產品後市並不看淡。

另據台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，今(25日)北市府實價揭露2棟靜巷名宅，一棟為大安區四維路170巷內的「縱橫天廈」；另一棟為士林區中山北 路七段81巷內的「天母紘琚」，其中「縱橫天廈」揭露四筆，交易年月為99年11月，總價1.1億至1.2億，扣除車位預售成交單價為每坪121.5萬至 130.6萬；而「天母紘琚」總價2億，扣除車位單價約為每坪124.1萬。這些靜巷名宅擁有「鬧中取靜」的生活品質，所以深受高資產族群的青睞。

劉怡蓉分析，由於「縱橫天廈」位於敦化南路二段十大名宅『新鑽』的後方，加上有華裔服裝設計師吳季剛操刀設計，因此於2010年第四季開賣銷售時， 市場預售開價為每坪180萬左右，然因坐落門牌為四維路170巷內，巷內道路寬八米，使得預售成交單價為121.5萬至130.6萬，且根據各樓層高低視 野不一，房價行情也會有所影響。

台灣房屋劉怡蓉指出，「縱橫天廈」雖位於巷內，但鄰近捷運科技大樓站，四周又有十大名宅及兩大指標性商辦大樓(大陸工程敦南財經大樓及敦南摩天大樓)林立，商圈完整，生活機能便利，且又有大安國中與建安國小等知名學區，目前高樓層產品市場開價約每坪190萬左右。

另據住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台北市政府今日揭露新一批不動產交易實價，位於大安區四維路170巷，由知名服裝設計師吳季剛設計的「縱 橫天廈」，近日因完工交屋上網登錄，預售行情首次曝光，實際成交價格在122-130萬間，約是開價的65~72折；近兩三年前預售的豪宅陸續完工，預估 未來將有不少話題比價格更亮眼的豪宅出現。

徐佳馨說，本次實價登錄最大亮點莫過於「台灣之光」吳季剛於2010年跨界設計的大安區豪宅「縱橫天廈」，今天公布當時預售成交價格，當年建商開價 一坪180~200萬元，今天揭露的實際成交價則是122~130萬元，大約是開價打65~72折。該案位於8米巷內，基地面積僅245坪，不過在吳季剛 操刀的話題加持下，導入時尚元素，據說不少貴婦買單，建商也開出一坪180~200萬元的區域新高價。

此棟建築近期完工並陸續交屋，今天揭露4戶，都是2010年時預售行情，每戶總價在1.1~1.2億元之間，含車位面積約115~123坪，每坪約122~130萬元，比開價約低3成左右。

另據住商不動產台北敦南店店長吳國源表示，四維路雖然位於大安區，但與旁邊的敦化南路相比，確實有一成左右的門牌價差，以目前市場上開價，縱橫天廈目前市場開價約在190-200萬左右，不過由於戶數不多，加上話題十足，比較罕見個案釋出。

住商不動產北市區副理王致傑表示，天母地區近來出現不少高價個案成交，開價也十分驚人，以天母紘琚為例，目前市場上因樓層不同開價有落差，而頂樓產品由於設計特別，又有游泳池配置，開價突破兩百萬，今日揭露的九樓產品算是中間樓層，未來高樓層若有成交，表現可以期待。

本週實價特殊資料(住商不動產企劃研究室整理)

http://www.taiwanchambers.net/IS/Dotnet/ShowArticle.aspx?ID=81600&AspxAutoDetectCookieSupport=1

天母 豪震八方

天玉街生活圈是天母地區著名的豪宅聚落之一，區內豪宅每坪80萬元起跳。黃競鋒攝

區內指標豪宅多聚集在中山北路七段81巷，圖中前、中、後建物分別為「天母星鑽」、「奧之細道」與「富邦777」。黃競鋒攝

天玉街 百坪當道 單價衝200萬

異國風情
【吳苡辰╱台北報導】瀰漫異國風情的天母，是傳統豪宅聚落，即便近年來大安區、信義區豪宅興起，但獨特的生活步調與氛圍，無可取代，仍有許多死忠 豪宅客指名購買，尤其又以天玉街一帶最受青睞，此區豪宅屋齡多在8年內，每坪110~180萬元，「奧之細道」、「富邦777」、「天母御莊」等指標豪宅 都位於此區。

除了大安、信義區外，天母也有不少名人入住，藝人關穎就是「奧之細道」的住戶。

美援時期美軍與其眷屬居住天母地區，因此區內有不少美式風格建築，國民政府來台後，不少高官與外僑在此定居，後期更因台北日僑學校與美國學校成立，吸引更多外國人居住，走在天母街頭就能感受到濃厚的異國風味。

岩盤地質地基穩固

隨 著百貨公司的營運，位於忠誠路二段與天母東路的「新天母」崛起，但位於天母西路與天母東路交接處的「正天母」，對老天母人而言仍有不可取代的意義。天玉街 生活圈除了具有鄰近「正天母」的優勢外，也因地質處於岩盤地質，地基穩固、建物不易龜裂，更讓許多內行老天母人指名購買。
天母兩大豪宅聚落為天玉街生活圈與大使館特區，住商不動產天母西路加盟店副理莊博均指出，大使館特區建案基地多約400坪，主力坪數多約70坪，但天玉街生活圈建案基地多達千坪，不少豪宅都是百坪起跳，大坪數的規劃，更能顯示豪宅的氣勢與規模。

知名豪宅隱身靜巷

一 般生活圈，大樓多位於正馬路上，公寓則隱身巷內，但天玉街生活圈卻相反，中山北路七段有不少老舊建物，豪宅則多位於巷內，生活圈內老舊公寓少、商家不多， 更無公車行經，但生活採買或搭乘公車只要步行到中山北路七段或天母廣場周邊即可取得，反而造就天玉街生活圈鬧中取靜的居住環境。
天玉街不長，全長僅約750公尺，但區內街廓整齊，有學校、公園、超市，鄰近磺溪、百貨公司、美國與外僑學校，加上獨特的地理優勢，是許多豪宅客購屋首選，因此聚集了許多豪宅，當中不乏全國知名豪宅，如「天母紘琚」、「奧之細道」都曾獲選全台十大豪宅。
以中山北路七段141巷為界線，以南、以北分別為住三與住二用地，因此大樓豪宅多位於南側，北側受限於容積率，多興建5樓建物，唯一例外為「靜觀」，因建商早期即取得的建照，可興建11樓高，面天母公園，享樹海景觀，每坪行情110~130萬元，目前有1戶銷售。

「天母紘琚」22樓高

近期剛完工的豪宅中，「天母紘琚」樓高22樓，為當地最高豪宅，該案2008年年初開案，即憑藉超高樓層氣勢寫下3個月完銷紀錄，業者透露，有部分「奧之細道」的住戶，因前方「富邦777」興建後，視野景觀受到影響，打算搬家，而購買「天母紘琚」高樓層。
「富邦777」也於近期完工，地址位於中山北路七段77號，由富邦集團董事長蔡明忠親自命名為「富邦777」，取此有趣又好記的獨特案名。該案在外觀立面設計上，有不少看屋族覺得不太美觀，但其採用的德國環保陶磚，可是具有隔音、隔熱、環保優點。

每戶總價8000萬起

去年年底「國泰天母」每坪開價150萬元，迅速完銷，年初開始銷售的「天母御莊」，對外保持低調，在始終不願接受媒體採訪下，也在年中完銷，據說某戶成交價每坪近200萬元，仲介推估目前每坪行情在170~200萬元。
永慶房屋天母七段直營店業務主任陳匡睿表示，目前天玉街生活圈並無新案推出，豪宅屋齡多在8年內，規劃70~250坪，每坪110~180萬元，每戶總價8000萬元起跳，且區內素地不多，僅餘4~5塊素地，皆有千坪大小，未來一定是規劃豪宅，新推案房價勢必將向上墊高。

資料來源：《蘋果》採訪整理

A 靜觀

中山北路七段191巷
每坪行情：110~130萬元
坪數範圍：約116坪
樓層：地上11樓 地下2樓
屋齡：2年
建設公司：士林紙業

B 宏普悅桂

中山北路七段181巷
每坪行情：80~110萬元
坪數範圍：83~100坪
樓層：地上5樓、地下2樓
屋齡：4年
建設公司：宏普建設

C 家居雲門

天玉街
每坪行情：80~100萬元
坪數範圍：56~70坪
樓層：地上5樓、地下2樓
屋齡：4年
建設公司：家居建設

D 國泰天母

中山北路七段
每坪行情：160~200萬元
坪數範圍：133~155坪
樓層：地上19樓、地下4樓
屋齡：興建中
建設公司：國泰建設

E 富邦777

中山北路七段
每坪行情：90~110萬元
坪數範圍：75~101坪
樓層：地上11~16樓、地下4樓
屋齡：剛完工
建設公司：富邦建設

F 奧之細道

天玉街
每坪行情：90~110萬元
坪數範圍：80~147坪
樓層：地上19樓 地下3樓
屋齡：8年
建設公司：互助建設

G 天母星鑽

中山北路七段81巷
每坪行情：80~100萬元
坪數範圍：63~100坪
樓層：地上19樓 地下5樓
屋齡：17年
建設公司：宏巨建設

H 天母紘琚

中山北路七段81巷
每坪行情：120~180萬元
坪數範圍：150~240坪
樓層：地上22樓 地下4樓
屋齡：剛完工
建設公司：紘琚建設

I 天母富邦

中山北路七段81巷
每坪行情：100~130萬元
坪數範圍：約85坪
樓層：地上5樓、地下2樓
屋齡：4年
建設公司：富邦建設

J 縱橫

天玉街
每坪行情：90~110萬元
坪數範圍：58~68坪
樓層：地上15樓 地下2樓
屋齡：4年
建設公司：廣益建設

K 皇翔天母

中山北路七段141巷
每坪行情：150~170萬元
坪數範圍：約120坪
樓層：地上5樓、地下1樓
屋齡：3年
建設公司：皇翔建設

L 天母御莊

中山北路七段141巷圓環旁
每坪行情：170~200萬元
坪數範圍：180~230坪
樓層：地上5樓、地下2樓
屋齡：預售屋，尚未動工
建設公司：中租建設

M 天母一莊

中山北路七段141巷
每坪行情：120~150萬元
坪數範圍：90~137坪
樓層：地上5樓、地下2樓
屋齡：4年
建設公司：中租建設

天母地區近5年平均房價走勢

單位：萬元╱坪註：住宅統計不含1樓部分
資料來源：永慶房仲集團

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20110902/33639258/

暫無格局

共38戶

地上22層/地下4層

高級石材

2010-01竣工

 

http://www.mygo.com/community/index/seq/4247/%E5%A4%A9%E6%AF%8D%E7%B4%98%E7%90%9A

 

格局
．4房3廳5衛

特色

．城市景觀，燈海夜景，陽明山下，臨空百米。
．山巒，公園，磺溪，藝術庭園，豪氣沉穩。
．大面寬客廳，三套房設計，兩戶四部電梯，主僕分道。
．外觀燈光-高松伸，庭園景觀-陳志宏，門廳-譚精忠。
．建築規劃-白省三，結構設計-陳村林。
．筏式基礎結構，島式施工法，同101新日鐵制震系統。

  http://www.sothebysrealty.com.tw/web/property/View.aspx?pk=470

 

台北市政府公布最新實價登錄資訊，天母豪宅「天母紘琚」出現兩筆成交價，其中價格較高的交易案，成交時間為 2013年6月，總價2億元，分拆車位後，單價每坪約138.7萬元。永慶資產管理協理黃增福認為，在QE(美國量化寬鬆貨幣政策)暫不退場的情況下，豪 宅產品後市並不看淡。

 

圖說：台北市士林區中山北路七段「天母紘琚」。（圖／翻攝自Google map）

 

「天母紘琚」目前共有兩筆成交資訊，除2013年6月以2億成交的記錄外，另一筆交易案的成交時間為2013年2月，總價1.76億元，以平面車位300萬、機械車位100萬加以分拆後，單價每坪約108.8萬元。

 

黃增福表示，「天母紘琚」位於中山北路七段81巷、天玉街口，基地面積1,200坪，僅規劃獨棟雙拼，標準層單戶150坪，可合併至300坪，距離天母東西路圓環不遠，生活機能相當好。

 

黃增福指出，「天母紘琚」6月的成交單價為138.7萬元，符合該地區每坪130至140萬元的行情，近期天母房市買氣不差，購買者大多以自住換屋族群為主，投資比重較低。黃增福強調，如今QE暫不退場，估計可對高資產人士信心產生提振效果，豪宅產品後市並不看淡。

http://www.taiwanhot.net/portal.php?mod=view&aid=35181

 

案名：天母紘琚   地址：士林區中山北路七段81巷28弄6、8號

建設公司：紘琚、家格機構   建築設計：高松伸、白省三建築師   基地面積：1195 坪   坪數規劃：150.63 坪   建築規劃：地上22/地下4 層   主要結構：鋼骨鋼筋混凝土   總  戶  數：38戶   建物單價：請來電洽詢   建物總價：請來電洽詢   大樓座向：朝東南   共用電梯：2 戶 4 部   公  設  比：約38%   管  理  費：$200元/坪   車        位：公設車位   停放方式：坡道/平面   完工日期：2011/6/23   車位總價：請來電洽詢   含車位總價：請來電洽詢

 http://palacehouse.pixnet.net/blog/post/271294682-%E3%80%90%E5%A4%A9%E6%AF%8D%E7%B4%98%E7%90%9A%E3%80%91%EF%BD%9E%E7%86%B1%E9%8A%B7%E4%B8%AD%EF%BD%9E%E7%95%B6%E4%BB%A3%E8%B1%AA%E5%AE%85%E6%97%97%E8%89%A6%E7%8E%8B%E5%BC%B5%E7%93%8A

http://mastertianmu.pixnet.net/blog/post/9404383-%E5%A4%A9%E6%AF%8D%E7%B4%98%E7%90%9A_%E5%A3%AB%E6%9E%97%E5%90%8D%E5%AE%85_%E5%A4%A7%E5%B8%AB%E6%88%BF%E5%B1%8B